Der Rückmietverkauf bedeutet, die eigene Immobilie zu veräußern und gleichzeitig als Mieter mit langfristigem Mietvertrag wohnen zu bleiben, um sofort Liquidität aus dem Immobilienvermögen zu erhalten und dennoch im vertrauten Zuhause zu leben.
Alternative zum Teilverkauf
Informationen zum Rückmietvertrag
Nutzen Sie die Möglichkeit, bis zu ca. 90 % des Marktwerts zu liquidieren und gleichzeitig Mieter bleiben. So können Sie Kapital freisetzen und weiterhin in Ihrer Wohnung leben – besonders vorteilhaft in nachfragestarken Märkten. Sichern Sie sich durch einen notariellen Kaufvertrag sowie einen Mietvertrag Ihren Verbleib,erweise mit dem Verzicht des Käufers auf eine ordentliche Kündigung.
Kernelemente & Bedeutung
Beim Verkauf einer Immobilie mit anschließender Rückmiete handelt es sich um eine Form der Immobilienverrentung, deren Basis ein regulärer Kaufvertrag ist. Der Eigentümer überträgt dabei sein Eigentum vollständig auf den Käufer. Das Weiterwohnrecht sichert er sich durch den gleichzeitig geschlossenen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer, der festlegt, dass die Immobilie zu definierten Bedingungen entweder befristet oder bis zum Lebensende gemietet werden kann. Der Begriff „Rückmietverkauf“ ist zwar kein juristischer Fachterminus, beschreibt dieses Modell jedoch prägnant.
Unterschied zu Nießbrauch
Beim Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht gilt Ähnliches wie beim Rückmietmodell: Das Wohnrecht ist schwächer als der Nießbrauch und schließt in der Regel die Vermietung durch den Wohnrechtsberechtigten aus. Dadurch endet das Wohnrecht bei einem Auszug deutlich eher als ein Nießbrauchsrecht, das dem Berechtigten sogar eine Weitervermietung ermöglicht. Weil die Belastung durch ein Wohnrecht geringer ist, lassen sich solche Immobilien meist problemlos fremdfinanzieren. Für Käufer bedeutet das: Der Kaufpreis muss nicht ausschließlich aus Eigenkapital gestemmt werden, sondern kann durch Fremdkapital ergänzt werden – was zusätzlichen Spielraum bei der Kaufpreisgestaltung schafft.
Geeignete Objekte & Vermarktung
Wohnung:
Bei Eigentumswohnungen übernimmt der Käufer die Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), etwa Teilnahme an Versammlungen und Kostenbeteiligungen bei beschlossenen Maßnahmen. Da Beschlüsse und Eigentümerwechsel im Kreis der Gemeinschaft sichtbar werden, ist die Diskretion in der Regel geringer.
Einfamilienhaus
Beim Einfamilienhaus lässt sich der Rückmietverkauf meist sehr diskret umsetzen, da Grundbucheinsicht nur bei berechtigtem Interesse möglich ist. Im Mietvertrag können Verantwortlichkeiten – zum Beispiel Gartenpflege, kleinere Instandsetzungen oder Winterdienst – klar und individuell geregelt werden.
Mehrfamilienhaus und Gewerbeimmobilie
Für Mehrfamilienhäuser bietet der Verkauf mit Rückmiete die Möglichkeit, Instandhaltungspflichten und Verwaltungsaufwand an den Käufer abzugeben, während man die eigene Einheit weiter nutzt. Im Gewerbebereich ist das Sale-and-lease-back ein etabliertes Instrument, um Liquidität freizusetzen, die Planungssicherheit über feste Mietkonditionen zu erhöhen und betriebliche Standorte ohne Unterbrechung weiterzuführen.
Käuferkreis
Als Käufer kommen sowohl Privatpersonen als auch institutionelle Investoren in Betracht. Die Vermarktung kann grundsätzlich in Eigenregie erfolgen, erfordert jedoch sorgfältiges Unterlagenmanagement und ist in puncto Diskretion sensibel – für viele Eigentümer kann deshalb ein diskreter, professioneller Prozess über erfahrene Käufer oder Berater sinnvoller sein.
